銀監(jiān)會版房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)年內(nèi)放行
來源： 時(shí)間：2010-02-20
作為中國資產(chǎn)證券化的 “奮力一躍”，分別由銀監(jiān)會、證監(jiān)會主導(dǎo)的兩套REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）方案歷經(jīng)多年的討論，終將見曙光。本報(bào)獨(dú)家獲悉，銀監(jiān)會版的REITs方案試點(diǎn)將在年內(nèi)推出，目前，上海國際信托、中信信托、平安信托均已上報(bào)了相關(guān)設(shè)計(jì)方案。
相比于銀監(jiān)會版的債券類REITs，證監(jiān)會版的股權(quán)類REITs將面臨更大的制度障礙。接近決策層人士告訴本報(bào)，以往困擾REITs推出的許多問題，包括物業(yè)資產(chǎn)的評估、登記等問題，在相關(guān)部委反復(fù)的溝通中，都已經(jīng)得到了明確。
據(jù)稱，證監(jiān)會版REITs將在海通證券、嘉實(shí)基金中進(jìn)行試點(diǎn)，但步伐將肯定落后于銀監(jiān)會版的債券類REITs推出，主要原因是，“在二次征稅問題上，一直并未得到國稅總局的明確態(tài)度”，知情者說。
銀監(jiān)會版：“繞道”推行
接近銀監(jiān)會人士告訴本報(bào)，從去年開始，各信托公司都已經(jīng)上報(bào)方案，中間幾易其稿，但目前尚未得到銀監(jiān)會的最終肯定。
平安信托一位高層證實(shí)：“方案在2009年就已經(jīng)做好上報(bào)了，10月份，監(jiān)管層也說過要推出REITs，但由于地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的問題，一直推遲到今年。”
本報(bào)得到的信息顯示，由于中國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則限制，銀監(jiān)會方案選擇的試點(diǎn)單位均為信托公司，在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。而銀監(jiān)會方案的方向是，“以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者”。
目前最為明確的是上海國際信托設(shè)計(jì)的浦東新區(qū)REITs，該方案將以上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海外高橋 （集團(tuán)）有限公司、上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海張江（集團(tuán)）有限公司等5家公司所持有的物業(yè)資產(chǎn)未來10年收益權(quán)設(shè)立信托。
本報(bào)獲悉，天津的濱海新區(qū)REITs也正在籌劃中，將涉及天津泰達(dá)的相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)。一位大型投行固定收益部的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)：“銀監(jiān)會方案在設(shè)計(jì)中避開了很多制度問題，比如最重要的物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，所以推行的阻力比較小。也正因此，與真正意義上的REITs相比，還有一定的距離?！?nbsp;
浦東新區(qū)REITs初步方案的大體構(gòu)架是，上海信托以上述5家公司的物業(yè)資產(chǎn)收益權(quán)設(shè)立信托，獲得普通級受益憑證，同時(shí)向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行優(yōu)先級信托受益憑證，中國國際金融公司負(fù)責(zé)承銷。
相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)每期的租金收入，在扣除營業(yè)稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產(chǎn)管理公司發(fā)出分配指令，托管行負(fù)責(zé)分配——優(yōu)先級信托受益憑證以固定利率計(jì)算，按季償付，通過中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司回報(bào)機(jī)構(gòu)投資者；而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應(yīng)的營業(yè)稅、信托費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)和托管費(fèi)等費(fèi)用及向優(yōu)先級受益憑證持有人償還利息后的余額。
而如果物業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的標(biāo)的租金收入扣除當(dāng)期應(yīng)向資產(chǎn)管理公司、受托人支付的費(fèi)用后的余額不足以支付當(dāng)期優(yōu)先級利息時(shí)，則由金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)負(fù)責(zé)對該資金缺口予以補(bǔ)足。
據(jù)稱，浦東新區(qū)REITs將發(fā)行40億元，所涉及的物業(yè)共105宗，建筑面積約140萬平方米，超過90%為工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，2009年產(chǎn)生租金收益約5.5億元。
“按照過去內(nèi)部對REITs的管理辦法的規(guī)定，有兩個(gè)核心的要點(diǎn)，要求物業(yè)的所有權(quán)放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因?yàn)闆]有要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移到信托底下，所以還不是最正統(tǒng)的REITs。”一位多年前就分管REITs產(chǎn)品推出的信托公司高管說。
同時(shí)，浦東新區(qū)REITs的機(jī)構(gòu)投資者只能享有固定利率回報(bào)，這固然規(guī)避了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，但也意味著這更像一款債券產(chǎn)品。按照國際慣例，REITs應(yīng)該是可以在股票市場流通的，而且因?yàn)橥顿Y不動(dòng)產(chǎn)，租金是變化的，事前并不能規(guī)定好收益率。
如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個(gè)人投資者和相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價(jià)值。
證監(jiān)會版：突破與困境
相比于相對“折衷”的銀監(jiān)會版REITs，證監(jiān)會版REITs面臨著更大的制度障礙。
據(jù)稱，證監(jiān)會版方案的大體方向是，以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參與。
消息人士稱，嘉實(shí)基金和海通證券已被定為證監(jiān)會版的試點(diǎn)單位。此說法得到了嘉實(shí)基金高層的默認(rèn)，但其拒絕向本報(bào)透露進(jìn)一步的內(nèi)容，只表示：“已經(jīng)運(yùn)作了多年，方案也做得很好。但主要看監(jiān)管層的意思?！?nbsp;
招商證券的一份研究報(bào)告顯示，截至2009年6月，美國上市REITs總收入是開發(fā)商的1.5倍，但總市值達(dá)9倍；公司面，前五大REITs總收入是前五大開發(fā)商的52%，但總市值是5倍。其繁榮的根源是，政府的稅收政策提高了投資收益的吸引力，使房地產(chǎn)由小眾投資品變成了大眾投資品；同時(shí)以稅收優(yōu)惠引導(dǎo)物業(yè)持有者以REITs形式持有或退出，解決了REITs資產(chǎn)供給。
“許多開發(fā)商都對REITs特別感興趣，可以實(shí)現(xiàn)一邊融資，一邊賣房子，快速退出”，上述接近決策層人士告訴本報(bào)，參照美國的經(jīng)驗(yàn)，REITs最重要的環(huán)節(jié)在于可以避免雙重征稅，同時(shí)加速資產(chǎn)變現(xiàn)流通——對于開發(fā)商持有物業(yè)而言，公司要交企業(yè)所得稅，股東要交個(gè)人所得稅，如果轉(zhuǎn)為REITs，那么企業(yè)所得稅被免除；在轉(zhuǎn)讓方面，開發(fā)商以自有物業(yè)換取REITs股份，然后在公開市場出讓，完成物業(yè)出售，規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所面臨的稅收，并實(shí)現(xiàn)快速退出。
事實(shí)上，證監(jiān)會版的REITs方案經(jīng)過幾度修改討論以及與相關(guān)部委的協(xié)商后，在許多方面完成了突破。
首先是目前中國一線城市物業(yè)資產(chǎn)的租售比不成比例的問題，由于租售比水平太低，希望以長期持有物業(yè)獲得租金收入的REITs，在裝入相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，需要給予物業(yè)持有人一個(gè)有吸引力的價(jià)格，付出的巨大成本將使REITs的資本回報(bào)率非常低，收益無吸引力可言。
據(jù)了解，在證監(jiān)會系統(tǒng)的相關(guān)討論中，有關(guān)REITs的相關(guān)要求曾幾易其稿，“最早要求發(fā)起人是長期持有業(yè)態(tài)的開發(fā)商，但后來發(fā)現(xiàn)符合這個(gè)條件的開發(fā)商非常少，同時(shí)從租售比來看，資產(chǎn)回報(bào)率會非常低，后來就把這一條刪掉了?！鄙鲜鋈耸空f，“這也意味著對通過物業(yè)轉(zhuǎn)讓獲得升值收益的一種默許?！?nbsp;
其次是資產(chǎn)評估、登記問題。1月20日，財(cái)政部網(wǎng)站掛出了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，其中詳細(xì)規(guī)定投資性房產(chǎn)按照新會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公允值評估，具體可采用“市場法”和“收益法”，這被外界解讀為通過進(jìn)一步規(guī)范評估方法，更好地反映物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)值。
稅收政策成為了最終不得不面對，但尚無實(shí)質(zhì)進(jìn)展的問題。
公開資料顯示，目前已運(yùn)行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業(yè)回報(bào)率。例如美國，在免除了企業(yè)所得稅的情況下，美國的REITs收入回報(bào)率達(dá)到8.4%。
但在中國現(xiàn)有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業(yè)獲得租金收入，要交納5.5%的營業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要交納個(gè)人所得稅；而物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，也需要繳納高額的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。這在無形中提高了可供選擇的物業(yè)資產(chǎn)門檻，同時(shí)阻礙了REITs的進(jìn)一步成長。
據(jù)稱，2009年年底，證監(jiān)會召開的有關(guān)REITs的一次內(nèi)部會議上，國稅總局人士首次列席參加了會議，但參會人士告訴本報(bào)：“由于國稅總局在REITs的研究上參與的比較晚，比較被動(dòng)，在這個(gè)問題上，國稅總局只是在聽，并沒有表達(dá)任何意見，也沒有任何態(tài)度?！?nbsp;
相比于銀監(jiān)會版的債券類REITs，證監(jiān)會版的股權(quán)類REITs將面臨更大的制度障礙。接近決策層人士告訴本報(bào)，以往困擾REITs推出的許多問題，包括物業(yè)資產(chǎn)的評估、登記等問題，在相關(guān)部委反復(fù)的溝通中，都已經(jīng)得到了明確。
據(jù)稱，證監(jiān)會版REITs將在海通證券、嘉實(shí)基金中進(jìn)行試點(diǎn)，但步伐將肯定落后于銀監(jiān)會版的債券類REITs推出，主要原因是，“在二次征稅問題上，一直并未得到國稅總局的明確態(tài)度”，知情者說。
銀監(jiān)會版：“繞道”推行
接近銀監(jiān)會人士告訴本報(bào)，從去年開始，各信托公司都已經(jīng)上報(bào)方案，中間幾易其稿，但目前尚未得到銀監(jiān)會的最終肯定。
平安信托一位高層證實(shí)：“方案在2009年就已經(jīng)做好上報(bào)了，10月份，監(jiān)管層也說過要推出REITs，但由于地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的問題，一直推遲到今年。”
本報(bào)得到的信息顯示，由于中國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則限制，銀監(jiān)會方案選擇的試點(diǎn)單位均為信托公司，在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。而銀監(jiān)會方案的方向是，“以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者”。
目前最為明確的是上海國際信托設(shè)計(jì)的浦東新區(qū)REITs，該方案將以上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海外高橋 （集團(tuán)）有限公司、上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海張江（集團(tuán)）有限公司等5家公司所持有的物業(yè)資產(chǎn)未來10年收益權(quán)設(shè)立信托。
本報(bào)獲悉，天津的濱海新區(qū)REITs也正在籌劃中，將涉及天津泰達(dá)的相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)。一位大型投行固定收益部的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)：“銀監(jiān)會方案在設(shè)計(jì)中避開了很多制度問題，比如最重要的物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，所以推行的阻力比較小。也正因此，與真正意義上的REITs相比，還有一定的距離?！?nbsp;
浦東新區(qū)REITs初步方案的大體構(gòu)架是，上海信托以上述5家公司的物業(yè)資產(chǎn)收益權(quán)設(shè)立信托，獲得普通級受益憑證，同時(shí)向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行優(yōu)先級信托受益憑證，中國國際金融公司負(fù)責(zé)承銷。
相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)每期的租金收入，在扣除營業(yè)稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產(chǎn)管理公司發(fā)出分配指令，托管行負(fù)責(zé)分配——優(yōu)先級信托受益憑證以固定利率計(jì)算，按季償付，通過中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司回報(bào)機(jī)構(gòu)投資者；而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應(yīng)的營業(yè)稅、信托費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)和托管費(fèi)等費(fèi)用及向優(yōu)先級受益憑證持有人償還利息后的余額。
而如果物業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的標(biāo)的租金收入扣除當(dāng)期應(yīng)向資產(chǎn)管理公司、受托人支付的費(fèi)用后的余額不足以支付當(dāng)期優(yōu)先級利息時(shí)，則由金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)負(fù)責(zé)對該資金缺口予以補(bǔ)足。
據(jù)稱，浦東新區(qū)REITs將發(fā)行40億元，所涉及的物業(yè)共105宗，建筑面積約140萬平方米，超過90%為工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，2009年產(chǎn)生租金收益約5.5億元。
“按照過去內(nèi)部對REITs的管理辦法的規(guī)定，有兩個(gè)核心的要點(diǎn)，要求物業(yè)的所有權(quán)放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因?yàn)闆]有要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移到信托底下，所以還不是最正統(tǒng)的REITs。”一位多年前就分管REITs產(chǎn)品推出的信托公司高管說。
同時(shí)，浦東新區(qū)REITs的機(jī)構(gòu)投資者只能享有固定利率回報(bào)，這固然規(guī)避了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，但也意味著這更像一款債券產(chǎn)品。按照國際慣例，REITs應(yīng)該是可以在股票市場流通的，而且因?yàn)橥顿Y不動(dòng)產(chǎn)，租金是變化的，事前并不能規(guī)定好收益率。
如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個(gè)人投資者和相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價(jià)值。
證監(jiān)會版：突破與困境
相比于相對“折衷”的銀監(jiān)會版REITs，證監(jiān)會版REITs面臨著更大的制度障礙。
據(jù)稱，證監(jiān)會版方案的大體方向是，以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參與。
消息人士稱，嘉實(shí)基金和海通證券已被定為證監(jiān)會版的試點(diǎn)單位。此說法得到了嘉實(shí)基金高層的默認(rèn)，但其拒絕向本報(bào)透露進(jìn)一步的內(nèi)容，只表示：“已經(jīng)運(yùn)作了多年，方案也做得很好。但主要看監(jiān)管層的意思?！?nbsp;
招商證券的一份研究報(bào)告顯示，截至2009年6月，美國上市REITs總收入是開發(fā)商的1.5倍，但總市值達(dá)9倍；公司面，前五大REITs總收入是前五大開發(fā)商的52%，但總市值是5倍。其繁榮的根源是，政府的稅收政策提高了投資收益的吸引力，使房地產(chǎn)由小眾投資品變成了大眾投資品；同時(shí)以稅收優(yōu)惠引導(dǎo)物業(yè)持有者以REITs形式持有或退出，解決了REITs資產(chǎn)供給。
“許多開發(fā)商都對REITs特別感興趣，可以實(shí)現(xiàn)一邊融資，一邊賣房子，快速退出”，上述接近決策層人士告訴本報(bào)，參照美國的經(jīng)驗(yàn)，REITs最重要的環(huán)節(jié)在于可以避免雙重征稅，同時(shí)加速資產(chǎn)變現(xiàn)流通——對于開發(fā)商持有物業(yè)而言，公司要交企業(yè)所得稅，股東要交個(gè)人所得稅，如果轉(zhuǎn)為REITs，那么企業(yè)所得稅被免除；在轉(zhuǎn)讓方面，開發(fā)商以自有物業(yè)換取REITs股份，然后在公開市場出讓，完成物業(yè)出售，規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所面臨的稅收，并實(shí)現(xiàn)快速退出。
事實(shí)上，證監(jiān)會版的REITs方案經(jīng)過幾度修改討論以及與相關(guān)部委的協(xié)商后，在許多方面完成了突破。
首先是目前中國一線城市物業(yè)資產(chǎn)的租售比不成比例的問題，由于租售比水平太低，希望以長期持有物業(yè)獲得租金收入的REITs，在裝入相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，需要給予物業(yè)持有人一個(gè)有吸引力的價(jià)格，付出的巨大成本將使REITs的資本回報(bào)率非常低，收益無吸引力可言。
據(jù)了解，在證監(jiān)會系統(tǒng)的相關(guān)討論中，有關(guān)REITs的相關(guān)要求曾幾易其稿，“最早要求發(fā)起人是長期持有業(yè)態(tài)的開發(fā)商，但后來發(fā)現(xiàn)符合這個(gè)條件的開發(fā)商非常少，同時(shí)從租售比來看，資產(chǎn)回報(bào)率會非常低，后來就把這一條刪掉了?！鄙鲜鋈耸空f，“這也意味著對通過物業(yè)轉(zhuǎn)讓獲得升值收益的一種默許?！?nbsp;
其次是資產(chǎn)評估、登記問題。1月20日，財(cái)政部網(wǎng)站掛出了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，其中詳細(xì)規(guī)定投資性房產(chǎn)按照新會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公允值評估，具體可采用“市場法”和“收益法”，這被外界解讀為通過進(jìn)一步規(guī)范評估方法，更好地反映物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)值。
稅收政策成為了最終不得不面對，但尚無實(shí)質(zhì)進(jìn)展的問題。
公開資料顯示，目前已運(yùn)行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業(yè)回報(bào)率。例如美國，在免除了企業(yè)所得稅的情況下，美國的REITs收入回報(bào)率達(dá)到8.4%。
但在中國現(xiàn)有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業(yè)獲得租金收入，要交納5.5%的營業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要交納個(gè)人所得稅；而物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，也需要繳納高額的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。這在無形中提高了可供選擇的物業(yè)資產(chǎn)門檻，同時(shí)阻礙了REITs的進(jìn)一步成長。
據(jù)稱，2009年年底，證監(jiān)會召開的有關(guān)REITs的一次內(nèi)部會議上，國稅總局人士首次列席參加了會議，但參會人士告訴本報(bào)：“由于國稅總局在REITs的研究上參與的比較晚，比較被動(dòng)，在這個(gè)問題上，國稅總局只是在聽，并沒有表達(dá)任何意見，也沒有任何態(tài)度?！?nbsp;
(hanb摘自經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))